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股市与楼市互相拉动 房价未来上涨空间有限
时间:2015-06-03  来源:人民网  作者:

王俊岭

  编辑:文菁  

     日前,中国指数研究院发布的最新数据显示,5月份全国100个城市新建住宅平均价格为10569元/平方米,环比由跌转涨,涨幅为0.45%。市场人士普遍认为,楼市新政持续发酵、股市走强刺激需求、经济企稳预期增强等是近期楼市“升温”的重要因素。不过,在整体“供大于求”格局未变、居民资产配置趋势日益多元化的背景下,未来房价上涨空间有限,分化走势仍将延续。

  5月成交创6年新高

  最近,楼市似乎已经感受到了初夏的温度。在价格上,与4月份相比,5月价格环比上涨的城市数量增加9个,价格环比下跌的城市数量则减少了8个。而在成交量上,5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%,同比增长34.9%,亦创下了近6年的同期新高。

  具体看,我国一、二、三线城市成交量均有不同程度的上升。其中,一线城市5月份成交量同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%;二线城市由4月的25.0%上升至25.3%;三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。

  对于近期房地产市场的表现,中国指数研究院在其报告中分析指出,近期货币政策利好持续加码,地方层面也紧跟中央步伐积极出台相应的“促需求”和“稳消费”政策,与此同时,各大房企也都趁势加大了推盘力度,这些都为楼市回暖增添了动力,最终促使住宅整体成交量的平稳释放。

  中央财经大学经济学院教授张铁刚告诉本报记者,近期房价的回暖受到流动性、资本市场以及楼市自身供需等多重因素的影响。“首先,央行近期的降息降准在一定程度上保障了市场整体的流动性;其次,资本市场的火热也对房地产市场产生了传导;最后,楼市前期已经经历了一轮较为充分的调整,自身也有回升需求。”张铁刚分析。

  股市与楼市互相拉动

  在许多业内人士眼中,近期高位震荡的股市无疑成了楼市的“最佳外援”。亚豪机构市场总监郭毅表示,沪指不久前在接近5000点时重挫,这样的宽幅震荡背后必然引发前期获利资金出逃,与之相比,楼市则成为固化资产、保值增值的首选。

  “在吸收流动性上,股市和楼市既有相互替代的作用,也能产生互相拉动的效果。”张铁刚介绍说,一方面,股市的上涨让更多人释放了改善性住房需求;另一方面,股市震荡时的风险释放也会引起部分资金流向楼市,从而推高房价。

  不过,也有专家认为,没有必要把股市视为楼市的“救世主”。申万宏源证券研究所首席分析师桂浩明表示,股市和楼市只是资金流动中的不同选项,并且这种流动从来都是双向的。与股市下跌相比,人们对楼市未来的预期才是影响房价最重要的因素。

  有关专家进一步指出,房价的上涨会让住宅资产本来就不高的流动性变得更差,而大多数业主会发现持有物业收益的机会成本实际上已经过高,拥有多套住宅不仅没有实现财富增值保值,反而还会失去财富的流动性,这反过来将抑制房价的过度上涨。

  分化走势仍将延续

  值得注意的是,短暂而局部的回暖并未改变总体房价同比仍然下跌的事实。统计显示,尽管跌幅收窄,但5月份全国100个城市住宅均价同比仍然下跌了3.73%。其中,南通、西安等37个城市同比跌幅在5%-10%之间,而桂林、三亚等16个城市同比跌幅更是超过了10%。

  专家指出,我国房价拐点的形成,是人口拐点、经济结构、收入格局和居民财富配置转型等趋势性因素共同作用的结果。因此,如果将近期适度的回暖视作房价重返“大涨通道”的前奏,那么显然是不够严谨的。

  “事实上,与欧美发达国家的城镇化水平相比,我国房地产业还有巨大的发展空间。但是就目前而言,我国人口仍过度向大城市集中,区域位置不同的住宅价格差异巨大,不同地区楼市分化明显。可以预计,接下来房价仍会呈分化走势,热点地区涨幅可能较高。”张铁刚表示,未来房地产格局向扁平化发展将会是一个合理的方向。

  作为普通购房者,应该如何看待近期楼市的回暖呢?业内人士建议,市民买房置业时要结合自身家庭的实际需求,不要因冲动或投机心理而入市,选择区域时也应尽量避免价格涨幅过快、炒作氛围过重的片区。

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