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北京首套房利率几乎已无折扣 银行放款速度缓慢
时间:2017-10-17  来源:北京青年报  作者:刘湃  编辑:刘星彤  

  根据央行营管部发布的最新数据,今年上半年北京市新增人民币个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降,新增个人购房贷款总额同比也有所减少。虽然房贷量下降了,但银行放款速度却放慢了。虽然并不像某些消息所称,出现停贷现象,但近期办理房贷确实是难了。业内人士表示,预计下半年房贷收紧的态势不会改变,建议购房人在办理贷款前研究清楚银行的规定和要求,准备好各项材料,避免在中间环节耗费不必要的时间,影响放款速度。另外,一些额度较小的房贷,购房人可优先考虑使用公积金贷款。

  首套房利率几乎无折扣  银行放款速度缓慢

  即使是一个历史无房无贷的首套房购房者,在房价已经开始略有下调的当下,面临的购房成本可能也有所增加。因为房贷利率提高了。

  《广厦时代》致电多家商业银行,咨询目前首套房的贷款利率,得到的答案基本都是执行4.90%的基准利率,此前的利率折扣基本都已经消失。对于首套房的购房者,利率优惠的消失,带来的购房成本上升极为明显。以一套总价500万元的房产为例,购房人如果首付200万元,申请30年期、300万元的商业贷款,在享受85折优惠利率时,月供为14609元,还款总额为5259347元,而采用基准利率时,月供为15922元,还款总额为5731849元。这也就意味着,在利率不调整、购房人不提前还款的情况下,购房成本就增加了近50万元。

  房贷优惠利率消失同时,银行房贷的放款速度也在放缓。据中介人员透露,现在银行放款最快也要一个半月左右。《广厦时代》致电某国有商业银行咨询房贷情况,客户经理表示,目前该银行房贷审批速度至少需要两个月,而此前快的时候,一个月都用不上。专业贷款机构“伟嘉安捷”指出,自从“317新政”出台后,银行放款的速度便处在缓慢收紧阶段,在货币政策持续收紧、房地产类信贷管控从严的“紧箍咒”之下,银行收紧信贷也是大势所趋,符合楼市整体的政策导向,因此出现了申请贷款尤其是住房贷款放款较慢的情况,房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切,银行通过放款及利率调整信贷环境也是意料之中。

  购房贷款增速明显回落  购房人寻求其他贷款方式

  今年上半年北京房贷的收紧也直接体现在银行贷款的总体数据上。央行北京营业管理部近日发布了2017年上半年北京市货币信贷运行情况。在涉及房贷的部分,该报告的数据显示,今年上半年北京个人购房贷款增速明显回落,6月末,个人购房贷款比年初增加1032.2亿元,新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%,较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7个百分点和10.6个百分点。

  首套房首付比例、贷款利率提升,二套房首付比例大幅提高、利率上浮,商办项目全面停贷……房贷的收紧已经成为每个购房人不得不面对的问题。另外,房贷放款速度的缓慢更加要求购房人能够及时、充分准备贷款申请资料,避免增加不必要的办理时间。

  对于一些商办项目,即使网签已经在326商办新政前完成,但依然面临贷款的困难。通州某商务公寓项目,购房人虽然已经完成了网签,但迟迟无法办下贷款。开发商为此先后接洽了多家银行,五大国有商业银行都拒绝了为该项目的购房人办理贷款。而一些新政出台前通过规划审批,近期即将开盘销售的商办项目,开发商针对购房人只能以公司名义购买无法办理房贷的问题,也在其他贷款类型中寻求出路,信用贷、消费贷、抵押贷等都成为开发商考虑的方向。

  而对于很多普通购房人,如果不需要太高的贷款额度,公积金贷款显然是个更好的选择。毕竟,目前公积金的利率仍处历史最低,对于二套房的认定,也与商贷不同。但使用公积金贷款,审核方式也有不同。

  贷款买房需提前准备  公积金未批贷前不能断缴

  银行放款速度的变慢与银行办理流程审查上的严格也有一定关系。“伟嘉安捷”认为,随着各家银行对房地产类贷款的风险把控意识不断提升,不仅在放款方面,面对新申请的房贷客户,银行在办理流程审查上也比此前更为严格,也导致了整体办理流程的缓慢。

  银行对于房贷申请人资格的审查主要包括自然状况、偿还能力和与银行关系三大类,其中审核最严格,也最为麻烦的就是对于申请人偿还能力的审查。“伟嘉安捷”指出,现阶段银行对收入流水审查格外严格,所谓银行流水指的是工资流水,主要用于反映借款人的月收入情况,作为银行批贷的重要参考依据。

  因此,购房人如果有贷款买房的打算,需要提前在这方面进行一些准备工作,以防措手不及。

  而申请公积金贷款虽然不需要准备那么多材料,但仍有一些问题需要注意。购房人小刘近日就遭遇了申请公积金的麻烦。他在2015年年底使用公积金贷款购买了一套房,本以为等收房就可以了,但近日却收到了开发商的催款函。了解了一下才知道,原来他的公积金贷款没有审核通过。小刘觉得很奇怪,当时买房时,负责办理公积金的工作人员审核各项资料都没问题,怎么会隔了一年多却被通知未通过呢?

  开发商方面代办公积金的工作人员向他解释了贷款申请失败的原因——小刘在2016年9月和12月公积金出现过两次断缴。按照公积金贷款的规定,申请人公积金需要开户1年以上并且连续12个月足额缴存。开发商统一办理公积金的时间是在项目即将封顶的时候,而不是小刘买房的时候。公积金中心审核的也是申请日之前12个月的缴纳情况。

  小刘表示,他去年换过一次工作,可能是因为换工作时,不同公司交接时失误出现的断缴。由于他是北京户籍,而且认为公积金早已申请完成,所以没有特别关注社保和公积金在换工作时是否有连续缴纳,结果就带来了现在的麻烦。

  《广厦时代》在咨询过北京住房公积金管理中心之后得知,像小刘这样的情况可以找之前的公司协调补缴公积金,再次重新申请,但是否能够通过申请无法保证,这期间如果政策出现变化,也只能执行新政策。如果公积金还是申请失败,就只能转为申请商贷。更换商贷给小刘直接带来的就是首付款的提高和购房成本的增加。

  代办公积金的工作人员提醒,如果通过公积金贷款买房,在贷款未完全审批完成,没有开始还款以前,一定要关注自己的公积金缴存情况,不要出现断缴,同时要注意缴纳的额度,以免影响贷款额度的批复。

  “伟嘉安捷”同时提醒,7月1日起,2017年度住房公积金北京缴存基数上限为23118元,月缴存额上限为5548元,基数的调整对于月工资高于21258元的收入群体有一定影响。除了公积金月缴存额增多外,由于公积金贷款对于月还款额的要求是不能低于月缴存额÷12%*50%,已经使用公积金贷款的人月还款额也会有所增加,贷款的年限自然也会相应缩短。

  文/门庭婷

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